Endringer i Avhendingslova fra 2022; Tryggere bolighandel eller flere rettssaker?

Et kritisk blikk på den nye forskriften.

Fra 1. januar 2022 kan selger av bolig ikke lenger ta et «som den er»-forbehold overfor forbrukerkjøpere. Boligselgere har en plikt til å opplyse om flere forhold og det blir strengere krav til dokumentasjon. Men hva blir konsekvensene hvis noe er utelatt?  

Hensikten med den nye forskriften som du finner her er å «tilrettelegge for at det utarbeides tilstandsrapporter av høy kvalitet, slik at forbrukere får et betryggende informasjonsgrunnlag før et boligkjøp«.  

En boliginvestering er for de fleste den største investeringen man foretar og at kjøpere burde få flere opplysninger i takstrapporter enn man har fått frem til i dag er defintivt positivt.

Men når kravet for at kjøper kan kalle noe en mangel blir lavere, dvs. en sum på kr 10.000 til sammen for alle mangler som ikke er medtatt i oversikten over utbedringskostnader som nå skal utarbeides, så er det ikke usannsynlig – dessverre – at terskelen for å oppsøke advokat etter kjøp, særlig av brukte privatboliger og hytter, bli lavere. Og er det ønskelig for andre enn advokatene som bistår? Det er ikke usannsynlig at forsikringsselskapene som tilbyr forsikring ved boligoverdragelse vil sette opp prisen for å ta høyde for dette. 

Takstrapporten som skal utarbeides og foreligge på visning skal være omfattende og det nye er også at takstmannen skal anslå kostnader for utbedringer av de mangler og avvik som han finner. Hva da hvis takstmannen bommer på prisene for dette? De nye strenge kravene til takstmannens rapport innebærer at arbeidet som skal utføres av takstmann vil ta lengre tid og omfatte en grundig undersøkelse og det vil stille store krav til takstmannens kompetanse. Ifølge forskriften skal takstmannen ikke bare se, men også, om det er mulig, borre hull i veggen for å undersøke etter fukt o.l. Dette får betydning for prisen som skal betales til takstmannen. Takstmannen må ta høyde for den langt høyere risikoen takstmannen påtar seg ved utarbeiding av rapporten.

Takstmenn som lager rapporter må gjøre en langt grundigere rapport som innebærer undersøkelser som grenser opp til flere fagområder og som forutsetter omfattende kunnskap innefor rør; tømrer, og elektrikerfaget.

Forskriften åpner for at undersøkelser kan utelates og hvis det da oppstår en mangel åpner man for diskusjoner ikke kun om ansvar for mangelen vis a vis selger men flere ansvarssaker vis a vis takstmannen; hadde takstmannen grunnlag for å utelate undersøkelser ? Det et betyr at takstmannens ansvarsforsikring blir dyrere og det blir dyrere for selger. 

Og kan kjøper likevel regne med at man får vite alt? Rettssakene fremover vil gi svar på om hensikten med loven kan oppnås.

Det som er sikkert er at kostnadene ved å selge utvilsomt blir høyere.

Lenke til forskriften: https://lovdata.no/dokument/LTI/forskrift/2021-06-08-1850